Modernización ecológica: el temor de los inversores


Se ha vuelto realmente evidente para aquellas personas en la industria de bienes raíces comerciales que mejorar el rendimiento energético de los edificios y hacer otras mejoras sostenibles y ecológicas puede influenciar el valor de las propiedades y los balances contables. Pero de algún modo, los propietarios de edificios se encuentran atrapados en un callejón sin salida. Por un lado, los edificios que adoptan lentamente estos cambios e implementan modernizaciones ecológicas y operaciones eficientes se considera que tienen una desventaja competitiva en el mercado. Por otro lado, los prestamistas dispuestos a financiar tales mejoras ecológicas son pocos y están lejos de prestar.

Como hacen los interesados en esta industria, guiada por las ganancias, para financiar estas mejoras en edificios y mas aún, en una economía incierta?

Opciones de financiación de modernizaciones de eficiencia energética

Un reporte reciente realizado por Anthony J. Buonicore, director en Buonicore Partners LLC, llamado “Opciones de Financiación para Modernización de la Eficiencia Energética en el Mercado de Bienes Raíces”, indica que las ciudades carecen de financiación comercialmente atractiva y esto es visto como el mayor impedimento para la inversión en eficiencia energética en el mercado comercial de bienes raíces. Una encuesta reciente de McGraw-Hill confirmó que los propietarios de edificios que buscan pagar por mejoras energéticas para sus propiedades por lo general se ven forzados a contar con los recursos de sus balances internos en lugar de poder contar con fondos externos.

Buonicore reitera que los propietarios han estado diciéndoles a los prestamistas por años que “para mover este mercado realmente, hay una clara necesidad de convertir el financiamiento de la eficiencia energética una clase de activo financiero prioritario con un alto grado de estandarización, capacidad de predicción y escalamiento”.

“Idealmente”, dice Buonicore, “tales fondos deben provenir sin ningún gasto de capital, sin agregar deuda a la propiedad, cubrir el costo total del proyecto, contener deducciones favorables de impuestos, presentar términos favorables con bajas tasas y periodos de pago extendidos”. Sin embargo, para esto parece ser necesario tener una varita mágica.

A pesar de la escases de financiación de primer grado, estos mecanismos incluyen acuerdos mutuos de compra y concesión, financiación de compañías de servicios energéticos, acuerdos de servicio energético, programas de préstamos del gobierno, programas de energía limpia de propiedades evaluadas y financiación utilitaria de proyectos en trámite.

Al identificar las ventajas y fallas asociadas con varias opciones mostradas de eficiencia energética, es claro que la principal preocupación de buonicore de hacer la financiación en eficiencia energética una clase de activo financiero prioritario continua siendo un objetivo elusivo.

Financiando la Eficiencia Energética en Edificios, superando la incertidumbre

En la Segunda Conferencia Anual de Bienes Raíces Sostenibles organizada por el Instituto de Bienes Raíces Schack de la Universidad de Nueva York, un panel confirmó la escases de financiación disponible para edificaciones ecológicas.

La discusión fue dirigida por la moderadora Susan Leeds, CEO de New York City Energy Efficiency Corp. Entre los panelistas se encontraban Caroline Blakely, vicepresidente de riesgo multifamiliar de Fannie Mae, Greg Hale, especialista sénior de políticas financieras del Concejo de Defensa de Recursos Naturales, Sean Neil, director de Transcend Equity, y Arah Schuur, director del Programa de Mejoramiento de la Eficiencia Energética en Edificios de la Iniciativa Climática Clinton.

Los prestamistas del sector de bienes raíces comerciales y los bancos entienden el medio y los riesgos que este tiene (después de todo ellos han venido haciendo prestamos teniendo predios comerciales como garantía por años) Sin embargo para muchos prestamistas, lo ecológico es algo nuevo, algo que no cuadra mucho dentro de programas de aseguramiento y que a menudo requiere años de información para evaluar los riesgos y evaluar el impacto financiero a largo plazo de estas inversiones.

Imagen por www.elrepublicanoliberal.blogspot.com
Además de mirar los costos contra los ahorros al implementar tecnología ecológica, los prestamistas también miran información histórica que documente el incremento en la renta o aumente los valores de la propiedad sobre la que se harán las inversiones. Numerosos estudios han mostrado que los edificios certificados con los estándares Energy Star y LEED pueden atraer rentas más elevadas y generar una demanda mayor por parte de los inquilinos, lo que puede conducir a mayores ingresos y precios de venta. Sin embargo, los prestamistas quieren ver más datos recientes en lugar de resultados proyectados, indicaron los panelistas. La información sobre políticas y el rendimiento del mercado son también aspectos importantes para los prestamistas al momento de evaluar un proyecto específico.

Dejando el tema de lado hasta que esté disponible más información que satisfaga a los prestamistas, los panelistas citaron una opción que puede ser útil en el actual ambiente de préstamos: que los propietarios de edificios incluyan los costos de mejoras verdes dentro de una modernización o reposicionamiento vigente del edificio. De esa forma, afirmaron los panelistas, los propietarios pueden superar la renuencia de los prestamistas en considerar mejoras ecológicas como una inversión independiente.

Los panelistas notaron que el financiamiento de mejoras ecológicas debe estar disponible mientras más información de rendimiento histórico es estandarizada y analizada. Ellos reconocen que vasta cantidad de información está siendo actualmente recolectada en incontables mejoras ecológicas para edificios comerciales, tal como los ahorros de energía de sensores de luz o de luz LED, o los ahorros en costo de utilizar accesorios de bajo consumo en baños, y aún el impacto medioambiental y de salud personal que tienen las tecnologías de purificación de aire.

Sin embargo, ellos también citaron varios retos asociados a la recolección de datos. Un problema que han identificado es que diferentes entidades están haciendo esta tarea de recolección y están utilizando diferentes criterios y metodologías, las cuales hacen difícil que se hagan comparaciones validas entre fuentes de datos.

Otro problema es que la información recolectada puede rápidamente volverse obsoleta ya que tecnologías más nuevas y avanzadas están siendo lanzadas al mercado. A menudo estas nuevas tecnologías no tienen las evaluaciones o la información disponible que los bancos y los prestamistas quisieran ver con el fin de hacer evaluaciones propicias sobre el riesgo y las ganancias de implementar estas mejoras. Por ejemplo, 10 años de datos de rendimiento no existen para un panel solar lanzado hace dos semanas o para un nuevo sensor de luz.

Los panelistas citaron la importancia de la recolección de datos, e indicaron que su agregación y presentación coherente es crítica para hacer que el dinero fluya hacia la modernización ecológica. Solo entonces los prestamistas, propietarios de edificios y partes relacionadas estarán dispuestas a revisar las opciones, analizar los procesos de ejecución  y luego mirar las óptimas opciones de financiamiento.

Silvio Sánchez

Soy la fundadora de TodoSalud.co, una estudiante de enfermería apasionada con la salud y la comunicación. Puedes seguirme en youtube, donde subo videos sobre maternidad; tambien en Instagram y Facebook :)